จะกำหนดรหัสการใช้ที่ดินสำหรับตลาดเกษตรขายส่งได้อย่างไร

การแข่งขันของรหัสการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่มีไว้สำหรับตลาดเกษตรกรรมขายส่งถือเป็นปัญหาที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งใน-การวางแผนการใช้ที่ดินของโครงการดังกล่าว เหตุผลอยู่ที่ความจริงที่ว่าโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่งมีความซับซ้อนโดยธรรมชาติ โดยผสมผสานแพลตฟอร์มการค้า -สิ่งอำนวยความสะดวกด้านลอจิสติกส์ คลังสินค้า บริการขนส่ง และวัตถุบริการ ซึ่งมักจะนำไปสู่ ​​"การแข่งขัน" ของหลักปฏิบัติการใช้ที่ดินต่างๆ ในทางปฏิบัติ

ข้อมูลนี้แบ่งปันโดย Dr. of Law ทนายความผู้มีเกียรติของประเทศยูเครน รองประชาชนของการประชุม VI และ VII สมาชิกคณะกรรมการ Verkhovna Rada แห่งยูเครนด้านนโยบายเกษตรกรรมและความสัมพันธ์ทางที่ดิน (2012-2014) Volodymyr Pylypenko

ตัวอย่างหนึ่งของประมวลกฎหมายการใช้ที่ดินที่แข่งขันกันคือ 01.12 (สำหรับการวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับตลาดเกษตรขายส่ง) และ 03.07 (สำหรับการก่อสร้างและบำรุงรักษาอาคารการค้า) ตลาดค้าส่งมักจะรวมถึงศาลา/พื้นที่ค้าขาย สถานที่บริหาร อาคารบริการ ซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่การกำหนดรหัสการใช้ที่ดิน 03.07 หรือ 03.15 แทนรหัสเฉพาะ 01.12 โดยไม่ได้ตั้งใจ

เมื่อพูดถึงบริการทางการเกษตร- (ผู้ผลิตที่ให้บริการ อุปกรณ์ เคมีเกษตร การดำเนินการบริการ) บางครั้งก็มีการแข่งขันระหว่างรหัส 01.11 (สำหรับการให้บริการในด้านการเกษตร) และ 01.12 (สำหรับการวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับตลาดเกษตรขายส่ง)

อัลกอริทึมที่แนะนำสำหรับการเอาชนะการขัดแย้งกันของรหัสการใช้ที่ดินซึ่งสอดคล้องกับตรรกะของการพิจารณาคดี:

1. กำหนดประเภทที่ดินจากเอกสารกรรมสิทธิ์แปลงและข้อมูลของสำนักงานที่ดินของรัฐ หากประเภทที่ดินเป็นแบบเกษตรกรรม การกำหนดรหัสการใช้ที่ดินที่เป็นของที่ดินที่อยู่อาศัยและสาธารณะโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่เหมาะสมในระบอบกฎหมายของที่ดินนั้นเป็นไปไม่ได้ มีหลายกรณีที่ที่ดินที่จัดทำขึ้นแล้ว รวมถึงที่ดินที่นำมาจากผู้ใช้ที่ดินเพื่อความต้องการของสาธารณะ จะถูกโอนไปยังตลาดเกษตรขายส่ง มาตรา 10 ของกฎหมายของประเทศยูเครน "ในตลาดเกษตรขายส่ง" จัดให้มีการซื้อ/เวนคืนสำหรับความต้องการของสาธารณะ และขั้นตอนการดำเนินการดังกล่าวจะดำเนินการตามกฎของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครน (มาตรา 146, 149 ฯลฯ ) และหากจำเป็น (เมื่อพูดถึงทรัพย์สินส่วนตัว) โดยคำนึงถึงกฎหมายพิเศษของยูเครน "ในการจำหน่ายที่ดิน วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่ในนั้น ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัว เพื่อความต้องการของสาธารณะ หรือเหตุจำเป็นทางสังคม”

ในกรณีนี้มีบางสถานการณ์ที่มีการเวนคืนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในขณะที่เฉพาะประเภทการใช้ที่ดินเท่านั้นที่เปลี่ยนแปลงไปในประเภทที่กำหนด จึงต้องพิจารณาเอกสารโฉนดที่ดินของผู้ใช้ที่ดินเดิมเพื่อกำหนดประเภทที่ดินที่ถูกต้องที่จะสงวนไว้ภายหลังการเวนคืนและโอนสู่ตลาดค้าส่งเกษตร

กฎหมายที่ดินเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่งโดยตรงกับประเภทของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ดังนั้น มาตรา 22 ของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครน กำหนดว่าที่ดินทางการเกษตรรวมถึงพื้นที่ที่มีไว้สำหรับการผลิตผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร สำหรับการวิจัยทางวิทยาศาสตร์การเกษตรและกิจกรรมการศึกษา เช่นเดียวกับการจัดวางโครงสร้างพื้นฐานการผลิตที่เกี่ยวข้อง รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่ง

ตรรกะทางกฎหมายนี้มีรายละเอียดอยู่ในการจำแนกประเภทการใช้ที่ดิน ซึ่งภายในหัวข้อ "ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม" จะมีการระบุการใช้ที่ดินประเภทแยกต่างหาก 01.12 - "สำหรับการจัดวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับตลาดเกษตรขายส่ง" ดังนั้น จากมุมมองของระบอบกฎหมายที่ดิน การวางตำแหน่งตลาดขายส่ง (เป็นวัตถุโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตร) ควรจัดทำอย่างเป็นทางการบนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกัน (01.12) ในเอกสารการจัดการที่ดิน และสะท้อนสิ่งนี้ในข้อมูลสำนักงานที่ดินของรัฐ

2. กำหนด "วัตถุประสงค์หลัก" ในการจัดหาแปลงจากเอกสารหลัก (การตัดสินใจ/สัญญา/พระราชบัญญัติของรัฐ/โครงการจัดการที่ดิน)

3. ใช้หลักการของความเชี่ยวชาญพิเศษ (lex specialis): หากมีรหัสเฉพาะในตัวแยกประเภทสำหรับกรณีของคุณ ให้เลือกรหัสดังกล่าว สำหรับโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่ง ตัวแยกประเภทจะรวมรหัส 01.12 โดยตรง

4. ตรวจสอบการปฏิบัติตามเอกสารผังเมือง (เขตหน้าที่/แผนแบ่งเขต/แผนรวม) นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเมื่อที่ดินตั้งอยู่ภายในพื้นที่ที่มีประชากร หากโซนการทำงานคือ "โครงสร้างพื้นฐานทางการเกษตร-โลจิสติกส์/การผลิต/คลังสินค้า/ตลาด" โค้ด 01.12 ก็ไม่อาจโต้แย้งได้

5. กำหนดลักษณะทางกฎหมายของโครงสร้างพื้นฐานที่ตั้งอยู่ภายในแปลง กำหนดว่าโครงการ/วัตถุนั้นเป็นตลาดค้าส่งเกษตรกรรม ไม่ใช่ศูนย์การค้าขายปลีก เครื่องหมายที่แข็งแกร่งที่สุด: 1) สถานะของตลาดขายส่งสินค้าเกษตรที่ได้รับตามกฎหมาย (คำสั่งของหน่วยงานที่ได้รับอนุญาต + ใบรับรอง) หากได้รับแล้วหรือได้รับพร้อมกัน; 2) กฎการดำเนินงาน/รูปแบบธุรกิจ (กระแสการค้าขายส่ง สินค้าเกษตร โลจิสติกส์ การลดการสูญเสีย "โครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตร" ที่ซับซ้อน) หากโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่ง (การไหลเวียนของสินค้า + โลจิสติกส์ + การบริการสำหรับผู้ผลิต/ผู้ซื้อ) เหนือกว่า ขอแนะนำให้ใช้รหัส 01.12 หากการค้าเชิงพาณิชย์ครอบงำ (ร้านค้า/ศาลาที่ไม่มีฟังก์ชัน "ตลาด") ทางการเกษตรโดยเฉพาะ) รหัส 03.07 (หรือรหัส 03.10 ในตัวแยกประเภทเวอร์ชันก่อนหน้า) จะมีผลเหนือกว่า

รหัส 01.12 และ 03.07 (ก่อนหน้านี้ 03.10) ไม่ใช่ "รูปแบบที่แตกต่างกันของวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน" แต่เป็นรหัสของระบอบกฎหมายที่แตกต่างกัน เนื่องจาก 01.12 อยู่ภายในอาร์เรย์ของพื้นที่เกษตรกรรมโดยตรง ในขณะที่ 03.10 อธิบายวัตถุของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ/เชิงพาณิชย์

เหตุใดที่ดินสำหรับตลาดเกษตรขายส่งจึงต้องได้รับมอบหมายรหัส 01.12 และความเสี่ยงในการจำแนกแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีการก่อสร้างสาธารณะ

ประการแรก มีข้อบ่งชี้โดยตรงในประมวลกฎหมายที่ดินของยูเครน: โครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่งเป็นส่วนประกอบของที่ดินเพื่อเกษตรกรรม มาตรา 22 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครนรวมถึงโครงสร้างพื้นฐานของตลาดเกษตรขายส่งโดยตรงโดยมีวัตถุประสงค์ในการจัดหาที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ดังนั้น หากวัตถุนั้นเป็น "ตลาดเกษตรขายส่ง" พื้นฐานที่ถูกต้องสำหรับการใช้ที่ดินก็คือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่ใช่การก่อสร้างสาธารณะ

ประการที่สอง แผนการใช้ที่ดินและการแบ่งเขต (LUZP) กำหนดรหัสพิเศษแคบ 01.12 ซึ่งมีความสำคัญเหนือกว่ารหัส "ตลาด" ทั่วไป 03.07 (ก่อนหน้า 03.10)

ประการที่สาม ลำดับความสำคัญของการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อการเกษตรกรรม ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครนกำหนดลำดับความสำคัญของที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการเกษตรและรักษาความระมัดระวังเมื่อจัดสรรที่ดินเหล่านั้นไม่ใช่เพื่อ "วัตถุประสงค์ทางการเกษตร" หากตลาดเกษตรขายส่งเป็นส่วนหนึ่งของห่วงโซ่การผลิตทางการเกษตร (โลจิสติกส์/การจัดเก็บ/การแปรรูปขั้นต้น ฯลฯ) การแปลงที่ดินดังกล่าวให้เป็นการก่อสร้างสาธารณะโดยการกำหนดรหัส 03.07 (ก่อนหน้านี้ 03.10) จะปรากฏเป็นการลบล้างพื้นที่เกษตรกรรมอย่างไม่ยุติธรรม ซึ่งขัดแย้งกับมาตรา 22, 23 ของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครน

ประการที่สี่การใช้รหัส 03.07 (ก่อนหน้า 03.10) จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดการวางผังเมืองอย่างเข้มงวด ดังนั้นที่ดินที่อยู่อาศัยและสาธารณะจึงถูกนำมาใช้ตามแผนทั่วไปและเอกสารการวางผังเมืองอื่น ๆ สำหรับแปลงที่อยู่นอกพื้นที่ที่มีประชากร มักหมายความว่าหากไม่มีพื้นฐานการวางแผนที่เหมาะสมและเหตุผลด้านการทำงาน หน่วยงาน/หน่วยงานกำกับดูแลจะตั้งคำถามถึงความชอบธรรมของการใช้ "ผังเมือง" ดังกล่าว

คำชี้แจงที่สำคัญ: เวอร์ชันปัจจุบันของมาตรา 38 ของประมวลกฎหมายที่ดินของยูเครนกำหนดแนวคิดของที่ดินที่อยู่อาศัยและสาธารณะตามหน้าที่โดยไม่มีการเชื่อมโยงโดยตรง "เฉพาะภายในพื้นที่ที่มีประชากร" อย่างไรก็ตาม หากการโอนที่ดินไปยังตลาดเกษตรขายส่งเกิดขึ้นก่อนวันที่ 17.06.2020 (ก่อนที่จะมีการแก้ไขมาตรา 38 ของประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครน) การจำแนกแปลงนั้นเป็นการก่อสร้างสาธารณะนั้นเป็นไปไม่ได้

ไม่มีข้อห้ามด้านกฎระเบียบในการค้นหาที่ดินที่มีการใช้ที่ดินประเภท 01.12 "สำหรับการวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับตลาดเกษตรขายส่ง" ภายในพื้นที่ที่มีประชากร - ให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดสำหรับวัตถุประสงค์การทำงานของอาณาเขต (เอกสารการวางผังเมือง) และการกำหนดการใช้ที่ดินที่เหมาะสม กฎหมายของประเทศยูเครน "ในตลาดเกษตรขายส่ง" กำหนดว่าสถานที่ตั้งของโครงสร้างพื้นฐานทางการเกษตรถูกกำหนดโดยหน่วยงานกลางที่ได้รับอนุญาต "ในอาณาเขตที่เกี่ยวข้อง" ตามความสะดวกทางเศรษฐกิจ (โดยไม่มีการจอง "เฉพาะนอกพื้นที่ที่มีประชากร")

ในทำนองเดียวกัน ไม่มีข้อห้ามทางกฎหมายทั่วไปในการกำหนดรหัส 03.07 เฉพาะที่ดินภายในพื้นที่ที่มีประชากร ตั้งแต่ปี 2020 คำจำกัดความของที่ดินที่อยู่อาศัยและสาธารณะในประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศยูเครนไม่ได้ผูกติดอยู่กับพื้นที่ที่มีประชากรโดยเฉพาะ แต่อธิบายผ่านการใช้ประโยชน์ (การวางตำแหน่งอาคารที่อยู่อาศัย อาคารสาธารณะและโครงสร้าง ฯลฯ)

ข้อสรุป

การมีอยู่ของระบอบกฎหมายพิเศษสำหรับตลาดเกษตรขายส่งไม่ได้ช่วยขจัดปัญหาหลัก นั่นคือ การกระจายตัวของกฎระเบียบทางกฎหมายที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิด "การแข่งขัน" ของประมวลกฎหมายการใช้ที่ดิน และเป็นผลให้ความขัดแย้งและความเสี่ยงด้านกฎระเบียบเพิ่มขึ้นสำหรับธุรกิจการเกษตร

ในเวลาเดียวกันเมื่อพิจารณาถึงตรรกะทางกฎหมายที่อธิบายไว้ข้างต้น การคุ้มครองที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่เพิ่มขึ้นและความตั้งใจของรัฐที่จะรับประกันการใช้งานเป็นหลักเพื่อวัตถุประสงค์ทางการเกษตร ตลาดเกษตรขายส่งตามขั้นตอนที่กำหนดโดยกฎหมาย ได้รับที่ดินโดยมีวัตถุประสงค์พิเศษ คือ เพื่อการวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับตลาดเกษตรขายส่ง ดังนั้นแปลงที่เกี่ยวข้องในกรณีนี้สามารถกำหนดรหัสการใช้ที่ดิน 01.12 ให้เป็นรหัสการใช้ที่ดินเท่านั้นและสอดคล้องกับรหัสการใช้จริง

ในมิติในทางปฏิบัติ การกำหนดรหัสการใช้ที่ดินที่ "ถูกต้อง" ควรขึ้นอยู่กับเอกสารหลักในการสร้างแปลง หน้าที่หลักที่แท้จริงของโครงสร้างพื้นฐาน และข้อจำกัดในการวางผังเมือง (โซนใช้งาน) แทนที่จะขึ้นอยู่กับสัญญาณที่เป็นทางการของวัตถุแต่ละรายการ (ศาลา สถานที่ค้าขาย) ซึ่งเป็นเพียงองค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานที่ซับซ้อนของตลาดเกษตรขายส่ง การตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายที่มีคุณภาพเมื่อกำหนดสิทธิในที่ดินอย่างเป็นทางการสำหรับตลาดเกษตรขายส่งทำให้มั่นใจในประเด็นสำคัญ ได้แก่ ความสามารถในการคาดการณ์ได้ของการดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐาน การปกป้องการลงทุน และการลดความเสี่ยงของข้อพิพาททางกฎหมายและการดำเนินคดีที่บังคับใช้กฎหมาย